Что изменилось с введением обязательного использования эскроу-счетов в долевом строительстве жилой недвижимости? Спойлер: цены выросли, объемы сократятся

С 1 июля 2019 года Россия перешла на новую систему финансирования строительства многоквартирных домов. Деньги дольщиков теперь размещаются на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках. Строительные работы застройщики проводят без использования средств дольщиков, то есть за счет банковского проектного финансирования. 

По своей сути эскроу-счет – это беспроцентный депозит. Деньги на нем замораживаются на срок, не превышающий дату ввода жилья в эксплуатацию плюс полгода. Застройщик может забрать их только после того, как дом построен и введен в эксплуатацию и покупатель уже имеет на руках ключи. При этом на эскроу-счета не начисляются проценты. 

Мера была призвана решить проблему обманутых дольщиков, так как их средства будут храниться не у застройщика, который теоретически может обанкротиться, а в банке. И если что-то с застройщиком все же случится, покупатель может свои кровные вернуть. Главным выгодоприобретателем новой системы становятся банки. Теперь не только покупатель берет у них ипотечный кредит, но и застройщик, не имея права пользоваться средствами дольщиков, тоже вынужден обращаться за более крупными и недешевыми кредитами. 

Стопроцентной защиты средств дольщиков действующая система не дает. Эскроу-счета должны были спасти дольщиков от потери денег при случае банкротства строительной компании. Но эти счета подлежат страхованию на сумму до 10 млн рублей. То есть при покупке элитной недвижимости система уже на 100% защищать покупателя не будет. Кроме того, во время переходного периода выяснилось, что число банков, которым разрешено работать с деньгами дольщиков, слишком мало, и не все региональные застройщики получат к ним доступ . А потому был расширен перечень таких банков с 63, как это было в начале, до ста. В список вошли банки с кредитным рейтингом не ниже ВВВ-. Ранее такая возможность была только у банков с показателем не ниже уровня A- агентства АКРА или не ниже уровня ruA агентства «Эксперт РА». А это значит, что в период, когда Центробанк ужесточает требования к банкам и продолжает зачистку сектора, потребители могут столкнуться с тем, что обанкротится сам банк. 

Первые итоги реформы

С момента введения новшества уже прошло почти два месяца, пришло время подводить первые итоги. 

Отметим, что на 100% система еще не работает, сейчас продолжается переходный период. На данный момент, если строительная готовность составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия не менее 10%, девелоперы имеют финансировать проекты по старой системе. Такая оговорка, кстати, имела свои последствия. Но об этом позже. 

Нововведения в строительстве, конечно, нашли отражение и в темпах ввода, и в стоимости жилья. ЦИАН и Рейтинговое агентство строительного комплекса РИА Недвижимость заметили, что при использовании эскроу-счетов себестоимость проекта увеличивается минимум на 4-5%. А конечная стоимость жилья, построенного с использованием эскроу-счетов, например, в Москве, увеличилась на 6-13% относительно аналогичной первички, построенной за средства дольщиков. Мы уже писали, что застройщики, особенно не самые крупные, вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, что и влияет на цены. 

При этом не все застройщики в принципе смогли перейти на такую систему финансирования. За июль из 86 московских новостроек массового сегмента только 10 стали строиться с использованием эскроу-счетов. И это уже говорит о скором сокращении числа девелоперов и укрупнении рынка. 

Но цены начали расти еще до того, как условие об использовании эскроу-счетов стало обязательным. Цены на новостройки стали расти еще в 2018 году, замечает издание «Газета.ру». С декабря 2018 года они выросли, по разным оценкам, на 5-10%. И хотя одной из причин стал рост ставок ипотечных кредитов, но дело не только в этом. Для застройщиков выгоднее строить по старым правила, и поэтому они были вынуждены направлять дополнительные ресурсы, чтобы до установленной даты, до 1 июля, успеть довести проекты до той степени готовности, чтобы продолжить их строить без открытия эскроу-счета. Так считают эксперты издания. 

Цены на жилье вырастут – объемы сократятся 

Что касается объемов строительства, то они пока не сокращаются. По данным ЦИАН, во втором квартале 2019 года в России было зарегистрировано около 250 тыс. договоров долевого участия в строительстве. И это на 40% больше, чем года назад. В Москве – почти на 50% больше. Только вот число договоров с физлицами выросло только на 9%, а с юрлицами – на 164%. Эксперты «Коммерсанта» уверены, что девелоперы выкупают квартиры в своих домах, чтобы потом перепродать их по договору уступки. И покупатели соглашаются на такой ход. Кроме того, не фиксируют ажиотажа с открытия эскроу-счетов и банки. Все говорит о том, что застройщики все еще не готовы к реформе – даже с введением переходного периода. 

О том, что продажи растут не за счет конечных покупателей, свидетельствует статистика выданных ипотечных кредитов. По данным Объединенного кредитного бюро, в июле 2019 года число ипотечных займов составило 84,2 тыс., их объем – 184,3 млрд рублей. Объем ипотеки снизился на 20%, число новых ипотечных займов в июле сократилось на 26% в годовом выражении. 

Но покупателей может стать еще меньше. Во втором квартале текущего года количество заемщиков, которые отдают на ипотеку более 50% своих доходов, составило около 15%. Но с 1 октября 2019 года Центробанк вводит в регулирование показатель долговой нагрузки. Как разъясняет нововведение «Коммерсант», если долговая нагрузка физического лица при выдаче ему кредита будет выше 50%, банки должны будут рассчитывать кредиты с повышенными коэффициентами риска. А это значит, что либо человеку придется отдавать за ипотеку еще больше, либо ему и вовсе не выдадут кредит. Что скажется и на конечной стоимости жилья для него, которая уже будет выше с использованием системы эскроу-счетов, и может сказаться на объемах продажи. 

Как реформа повлияла на рынок жилья в новгородской области

А что в Новгородской области? По оценке Новгородстата, во втором квартале прошлого года средняя цена за 1 квадратный метр общей площади средней квартиры на первичном рынке недвижимости составила 41 398,49 рубля. Во втором квартале этого года – уже 43 696,4 рубля. Цены выросли на 5.55%. В августе рост цен стал еще более заметным.

Эксперты сходятся на том, что рынок жилья будет лихорадить в течение примерно двух лет. Глава Сбербанка Герман Греф в интервью для РИА называл срок примерно в полтора года. Но до этого даже он ожидает и дефицит жилья, и его существенное подорожание. Подсчитано, что один строитель дает работу еще восьми людям – тем, кто добывает и производит стройматериалы, доставляет их. Сокращение рынка строительства точно не будет способствовать росту экономики и на несколько лет сделает несбыточными мечты о комфортном жилье для многих россиян.

Фото с официальных страниц застройщиков «Глория» и «Деловой партнер».